Avrupa emlak piyasasına genel bakış

Avrupa’da ev fiyatları geçen yılın sonunda yüzde 4.5 yükseldi.

Fakat gelir ve maaşlarda bu seviyede bir artış olmadı. Geçtiğimiz 10 seneye göre bugün faiz oranları daha düşük ve kredi alma şartları oldukça kolay. Evlerimize ödediğimiz aylık kredi borçlarının ekonomimize olan etkisini masaya yatırıyoruz.

Mike ve Natalia bir ev satın alırlar. Güvenli bir iş ve sabit bir gelirleri var.

Ekonomi gelişiyor, faiz oranları düşük ve bankalar borç para veriyor.

Yükselen konut fiyatları, bu çiftin evlerinin değerlenmesi anlamına geliyor.

Fakat fiyatlar düştüğünde, yatırımları daha düşük bir değere sahip olacak, evlerinin değerinden daha fazla borçlu hale gelecekler.

Çalıştıkları banka çok fazla ipotek kredisi vermiş ise, eldeki teminatların değeri düşmüş olacak. Yani bankanın kasasında borç vermek için daha az para olacak.

Çiftin kazançlarının çoğu ev kredisine gideceğinden ihtiyaç duydukları diğer şeyler için paraları olmayacak.

Evlerine değer katmak için harcama yapamazlarsa, inşaat sektörü yavaşlayacağından Mike’ın işi de risk altında olacak.

Eğer Natalia diğer mal ve hizmetlere para harcayamazsa, çalıştığı yer gibi şirketler kazanç kaybını telafi etmek için işçi çıkarmak zorunda kalabilir.

Birinin ya da her ikisinin işini kaybetmesi, Mike ve Natalia’nın ev kredilerini ödeyemeyeceği anlamına gelir.

Konut fiyatları, İsveç’te olduğu gibi sürekli arttığında, evlerin aşırı değerlenmesi onları satın almak isteyenlerin üzerine gereksiz borç yükü kaygılarını da beraberinde getiriyor.

Şimdi, Avrupa genelinde konut fiyatları yükseliyor. Ancak bu yükseliş Portekiz ve İrlanda’da sert düşüşlerden sonra gelen alçak bir seyir izliyor.

Bu yüzden, Guillaume Desjardins, İsveç gibi bir ülkenin istikrarı nasıl sağlamaya çalıştıklarını öğrenmek için yola çıktı.

Guillaume Desjardins, Euronews :

Bankalar sistemlerini güçlendirmek için 10 yıl önceki krizinden bu yana borç ödeme oranlarını artırmak zorunda kalmıştır. Ancak bu durum yeni bir ev hayal edenler için, krediye erişimi daha da karmaşık hale getiriyor.

Son yıllarda emlak fiyatları ücretlerden daha hızlı arttı ve insanlar borçlanmaya mecbur kaldı. Borçlanma seviyesi o kadar yüksek seviyelerde oldu ki tıpkı burada olduğu gibi, İsveçlilerin üçte birinden fazlasının borcu 4 buçuk yıldan fazla maaşı temsil etmekte.

Erik Olsson, Emlakcı:

Bugün İsveç’te kredi almayı zorlaştıran bazı düzenlemeler mevcut. Yeni düzenleme bu yılın 1 Mart tarihinde hayata geçirildi ve o zamandan beri daha çok çocuklu büyük aileler bundan daha fazla etkileniyor. Büyük bir ev satın almaları daha fazla masraf anlamına geliyor.

İsveç son zamanlarda emlak piyasasını rahatlatmak için adımlar attı. Alıcının satın almak istediği evin fiyatının en az yüzde 15’ine sahip olması ve her yıl kredinin bir kısmını amorti etmesi gerekiyor. Bankalar da risk hesaplamalarında gayrimenkul kredilerine daha fazla ağırlık vermeye başladı. Ekonomideki risklere karşı bir can simidi.

Yüksek borçlanma toplumun tüm gelir seviyelerinde zorluklara neden olur. Her taksit bütçeyi azaltır.

Guillaume Desjardins, Euronews:

Son yıllardaki yüksek ev fiyatları borç yükünü arttırdığı için İsveçliler ev sahibi olamamakta. Bunun ekonomiye de olumsuz etkileri oluyor.

Jens Magnusson, Ev Ekonomisti, SEB:

Faiz oranları düşük olduğu sürece bu sürdürülebilir. Ama faizler yükseldiğinde ne olur sorusu çok önemli? Açıkçası, bir çok aile diğer harcamaları kısacak. Daha fazla faiz ödeyebilmek için restoran ve gezme gibi planlardan fedakarlık edip tasarruf etmek zorunda kalacaklar. Elbette tüm bunların üzerinde büyük sorun evlerini terk etmek zorunda kalmaları. Ama bunun şimdilik biraz uzak olduğunu düşünüyoruz.

Avrupa Sistemik Risk Kurulu (ESRB), sadece İsveç’i değil, aynı zamanda 7 Avrupa Birliği ülkesini, maruz kaldıkları iki tehlikeye karşı uyarmıştır. Emlak borçlarındaki ve ev değerlerinde aşırı artışlar. Emlak piyasasında meydana gelecek bir sarsıntı tüm ekonomiyi etkiler.

Bu tür sarsıntılar en çok orta ve düşük gelirli aileleri etkiler. Fransa’nın Lyon şehrine geldim. Sektörü daha iyi anlayabilmek için Avrupa’da 24 ülkede 42 bin konut sağlayan Housing Europe adlı kuruluşun başkanı ile bir araya geldik.

Euronews: Cedric, Avrupa emlak piyasasını bize açıklamanızı istesem bunu nasıl yapardınız?

Cedric Van Styvendael:

Buna iki şeyle cevap verirdim. Birincisi anahtar. Her Avrupalının hayalini süsleyen anahtarlar. Avrupa’da ev sahibi olmak çok önemli. Gelir kaynaklarına, aile ve iş şartlarına uygun ev bulma imkanları da her geçen gün daha da zorlaşıyor. Sosyal konutlar, sosyal ve ekonomik konut aktörleri kötü bir imaja sahipler. Bir yıl önce, Hollanda’nın Amsterdam kentinde bir ekip şunları söyledi. Tüm çeşitliliğini, ekonomimize bölgelerimize getirdiklerini göstermek için bir sosyal konut festivali düzenlemeliyiz. Size, 2019’da, Büyükşehir Lyon metropolünde bu festivalin düzenleneceğini söylemekten mutluluk duyuyorum.

Euronews: Sizi daha çok ne endişelendiriyor? Konutların aşırı pahalanması mı yoksa kredi borçlarının yüksek olması mı?

Cedric:

Avrupa’da sorun, konut fiyatlarının vatandaşların gelirlerinden daha hızlı artmasıdır. Avrupalıların 10’da 1’i gelirinin yüzde 40’ını konut için harcıyor. Bu, yüksek bir çaba göstergesi. Yani konutlara çok fazla para harcanması son derece endişe verici bir şey. Endişelendiren ikinci unsur, bu oranın fakir haneler için daha da artması.

Euronews:

Bankacılık düzenlemelerinin, ortaya çıkabilecek krizleri önlemek için yeterli olduğunu düşünüyor musunuz?

Cedric:

Durum banka kredisine erişim sorunları ile ilgili bir paradokstur. Oranlar düşük. Fakat bu düşük oranlar fiyat artışına neden olmakta. Aynı zamanda ev satın almak isteyen vatandaşlara borç veren bankaların gereksinimleri son derece önemli. Bu ipotek kredisine erişim pazarının düşük gelirlilere hizmet etmesi gerekir. Çünkü ucuz maliyetli paraya, özellikle de en genç ve savunmasız hanelerin ihtiyacı var.

Euronews:

Fransa’daki durumu, Avrupa’nın diğer bölgelerine kıyasla nasıl görüyorsunuz? Çünkü burada fiyatlar Paris bölgesi haricinde az ya da çok durgun görünüyor. 

Cedric:

Haklısınız, Fransa’daki ortalama oranlar oldukça istikrarlı. Ancak Avrupa’daki sorun mega kentlerin olduğu çekici bölgeler ile daha az çekici bölgeler arasında oluşan boşluk. Size bir rakam vereceğim: Lyon’dayız, bu metropolde konut fiyatları 2010 ve 2015 arasında yüzde 69 arttı. Bu çok fazla. Konutların yıllık artış oranlarında 2009 rakamlarına geri dönüyoruz. Bu nedenle bize göre eğer temkinli davranmazsak, düzenleme mekanizmalarını uygulamazsak Avrupa’da yeni bir emlak krizi yaşanabilir. Bundan kaçınmalıyız.”